Guía
Qué es un crédito hipotecario y cómo funciona
Un crédito hipotecario es un préstamo garantizado con un inmueble. En España lo regula sobre todo la Ley 5/2019 cuando el prestatario es consumidor. Aquí te explicamos el proceso con números y papeles — no con eslóganes. Si necesitas que alguien lleve el expediente, Sky Financial Services es intermediario BE D286.
Qué es un crédito hipotecario
Es un préstamo en el que el banco (u otra entidad) te entrega capital y tú lo devuelves en cuotas. La garantía principal suele ser una hipoteca sobre la vivienda que compras o ya tienes.
No es lo mismo que “te aprueban seguro”. La entidad analiza ingresos, deudas, estabilidad laboral, el inmueble y el porcentaje que pide financiar (LTV).
¿Hipoteca o crédito hipotecario?
En el habla diaria se usan casi como sinónimos. En sentido estricto, la hipoteca es el derecho real de garantía; el crédito o préstamo es la deuda. En esta web hablamos de financiación hipotecaria para comprar, cambiar de banco o reinvertir.
Si buscas “crédito hipotecario” en Google, casi siempre quieres saber: cuánto te pueden prestar, qué papeles piden y qué gastos sumar al precio de la vivienda.
Cómo funciona el proceso (visión general)
1) Encaje: precio, ahorro, ingresos y tipo de operación. 2) Documentación y estudio. 3) Tasación. 4) Oferta vinculante / FEIN. 5) Notaría y registro.
Los plazos reales dependen de la documentación y de la entidad. Improvisar arras con plazo corto sin NIE (si eres extranjero) o sin liquidez para gastos es el error más caro.
Estudio de viabilidad
Números honestos: LTV, cuota orientativa y huecos documentales.
Comparativa de entidades
No todas financian el mismo perfil. Un intermediario compara las que sí.
Tasación y oferta
La tasación puede bajar el LTV real. La FEIN fija condiciones antes de firma.
Firma
Notaría, seguros asociados si aplica, y liquidación de impuestos/gastos.
LTV, entrada y liquidez
LTV = préstamo / valor (el menor entre precio y tasación, según política del banco). Un residente en primera vivienda suele ver rangos distintos a un no residente o a una segunda residencia.
Además de la entrada, necesitas liquidez para ITP/IVA, notaría, registro, gestoría y buffer. Usa el simulador de gastos de compraventa como orientación — no como presupuesto cerrado.
Documentación habitual
El banco pide equivalencias a “nómina + vida laboral + extractos”. Autónomos, no residentes e inversores aportan packs distintos.
- DNI/NIE y datos personales
- Contrato laboral o alta autónomo / cuentas societarias
- Últimas nóminas o IRPF / IVA
- Extractos bancarios
- Contrato de arras o reserva
- Nota simple / datos del inmueble
FEIN, FIPRE y firma
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) resume las condiciones del préstamo de forma comparable. Léela con calma: tipo, TAE, comisiones, amortización anticipada y seguros vinculados si los hay.
Entre la oferta vinculante y la firma hay plazos legales de reflexión. No firmes a ciegas por miedo a “perder la casa”: un aplazamiento bien gestionado suele ser más barato que un error en escritura.
Errores frecuentes
Mirar solo la cuota
Sin mirar TAE, vinculaciones, comisiones y qué pasa si amortizas antes.
Reservar sin liquidez de gastos
La entrada no basta. Los impuestos y notaría pueden tumbar el cierre.
Creer en el 100 % “para todos”
Productos de financiación alta existen en perfiles concretos. No son la norma.
Cambiar de banco sin números
Subrogación o novación: calcula punto de equilibrio y gastos reales.
FAQ
¿Cuál es la diferencia entre hipoteca y crédito hipotecario?
En el uso cotidiano, casi ninguna. Técnicamente la hipoteca es la garantía; el crédito/préstamo es la deuda. En marketing y búsquedas se usan indistintos para “financiar una vivienda”.
¿Qué ventajas tiene un crédito hipotecario frente a un préstamo personal?
Suele permitir importes mayores y plazos más largos porque hay garantía inmobiliaria. A cambio, el inmueble queda afecto: si dejas de pagar, el banco puede ejecutar. No es “más barato siempre”: depende de tipo, TAE y perfil.
¿Cuánto me presta el banco?
Depende de ingresos, deudas, LTV del producto y política de la entidad. Usa el simulador de capacidad como orientación y pide un estudio con tus papeles reales.
¿Sky Financial Services es un banco?
No. Somos intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (D286). Negociamos con más de 20 entidades. La aprobación la decide el banco.
¿Cuánto cuestan vuestros honorarios?
Desde 4.000 €, con presupuesto por escrito antes de empezar. Tasación, notaría, registro e impuestos van aparte.
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