Subrogación · Gastos
Gastos de la subrogación de hipoteca: quién paga qué
En una subrogación cambias de banco acreedor, pero no desaparecen trámites ni costes. Aquí desglosamos qué suele pagarse, quién lo asume según la oferta y el marco legal (incluida la Ley 5/2019 (crédito inmobiliario)), y cómo encaja con tu FEIN. Cifras orientativas: la escritura y la normativa aplicable a tu préstamo mandan.
Referencia normativa: Ley 5/2019 (crédito inmobiliario) — BOE-A-2019-3814 (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814). En subrogación también interviene el régimen de modificación del acreedor (Ley 2/1994, de 29 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios). No sustituimos la lectura de tu contrato ni del BOE: lo cruzamos en el estudio.
Desglose de gastos habituales
Importes orientativos de mercado. La FEIN y el presupuesto notarial/registral prevalecen sobre cualquier tabla genérica.
| Concepto | Qué es | Orientativo | Quién suele pagar |
|---|---|---|---|
| Notaría | Escritura pública de subrogación / novación del acreedor. | Suele ir a arancel notarial según capital pendiente y complejidad. Rangos habituales en operaciones estándar: desde unos cientos de euros hasta ~1.500 € en capitales altos (orientativo, no tarifa legal fija). | A menudo el banco de destino; a veces el cliente. Debe figurar en FEIN u oferta. |
| Registro de la Propiedad | Inscripción del cambio de acreedor y, si aplica, nuevas condiciones. | Arancel registral vinculado al capital. Orden de magnitud habitual: cientos de euros (p. ej. 300–800 € según importe; revisar presupuesto registral). | Igual que notaría: negociable en campaña; no asumir que “siempre lo paga el banco”. |
| Gestoría | Tramitación ante notaría, registro, impuestos y coordinación entre bancos. | Pack habitual 400–900 € según entidad y CCAA (orientativo). | Puede ir incluido en la oferta del banco nuevo o facturarse aparte. |
| Tasación | Valoración del inmueble que exige el banco de destino. | Suele estar entre ~250 € y ~450 € según tipo de vivienda y tasador (orientativo). | Muchas campañas la cubren; si no, va a tu cuenta. |
| AJD / impuestos | Actos jurídicos documentados u otros tributos según CCAA y tipo de operación. | Variable por comunidad y hecho imponible. No publiquemos un tipo único como ley: puede haber exenciones o bonificaciones según normativa autonómica y fecha. Lo validamos con gestoría y escritura. | Según reparto acordado; a veces asumido por la entidad en promoción. |
| Comisión banco origen | Comisión por subrogación o reembolso anticipado en tu préstamo actual. | Según tu escritura y normativa vigente (Ley 5/2019 y disposiciones sobre comisiones de reembolso). No fijamos un tope genérico aquí: lo leemos en contrato y BOE aplicable a tu caso. | Prestatario salvo acuerdo distinto; a veces el banco nuevo bonifica parte en campaña. |
Qué suele asumir el banco nuevo vs. el antiguo
El banco de destino compite por tu préstamo: en campaña puede asumir notaría, registro, gestoría y tasación. Eso no es automático ni permanente: depende de la FEIN y de la fecha de firma.
El banco de origen no “cobra la subrogación” como gasto de trámite, pero sí puede aplicar la comisión contractual por subrogación o cancelación parcial si tu escritura la prevé y la ley lo permite.
Tú, como prestatario, sueles cargar con lo que no cubra la oferta: comisión de salida, diferencia de seguros vinculados, y cualquier impuesto no bonificado.
- Banco nuevo: trámites de entrada, tasación, a veces pack notaría+registro+gestoría.
- Banco antiguo: certificado de deuda, coordinación de cancelación/subrogación, comisión si procede.
- Cliente: comisión origen no bonificada, seguros no incluidos, AJD si no lo asume la entidad.
Comisiones y FEIN
La comisión por subrogación o reembolso en el banco de origen y cualquier comisión de apertura en el destino salen de tu escritura y de la normativa vigente (Ley 5/2019 y disposiciones aplicables). En el estudio cruzamos contrato, simulador y oferta: no movemos ficha sin ver el ahorro neto.
Simulador de subrogaciónEjemplo numérico ilustrativo (no es tu caso)
Capital pendiente 150.000 €, subrogación con campaña que cubre notaría, registro, gestoría y tasación. Comisión origen según escritura: supongamos 0 € por aplicación normativa a préstamos posteriores a ciertas fechas — hay que verificar en contrato.
- Notaría + registro + gestoría0 € (asumido banco nuevo)
- Tasación0 € (campaña)
- Comisión banco origenRevisar escritura / Ley 5/2019
- AJDVariable CCAA — presupuesto gestoría
- Honorarios intermediación SkyFSdesde 4.000 € (presupuesto escrito)
Si el banco no cubre el pack, suma fácilmente 1.500–2.500 € orientativos solo en trámites, antes de comisión de salida. Por eso cruzamos todo con el simulador de subrogación y la FEIN.
Errores frecuentes
Creer que “subrogación = 0 gastos”
Las campañas cambian. Hasta que no tienes desglose en FEIN, es marketing.
Olvidar la comisión del banco que dejas
Puede comerse meses de ahorro de cuota. La leemos en escritura, no en un blog genérico.
No sumar seguros vinculados
Un tipo mejor con seguro caro puede empeorar el TAE real.
Comparar solo cuota bruta
El ahorro neto = cuota nueva − cuota actual − coste total de cambio (amortizado en el tiempo).
FAQ
¿Quién paga la notaría en una subrogación?
Depende de la oferta del banco de destino y de lo pactado en la FEIN. Muchas campañas la asumen; otras no. El arancel notarial no es un importe fijo universal: escala con el capital. Lo presupuestamos antes de recomendar el cambio.
¿Hay que pagar AJD al subrogar?
Puede haber liquidación de actos jurídicos documentados u otros tributos según comunidad autónoma y naturaleza del acto. No damos un porcentaje único como verdad legal: revisamos gestoría, escritura y normativa autonómica vigente en la fecha de firma.
¿El banco antiguo puede cobrar comisión?
Si tu contrato prevé comisión por subrogación o reembolso y la normativa aplicable lo permite, sí. La Ley 5/2019 y normas de desarrollo limitaron comisiones en muchos préstamos hipotecarios de consumo, pero la respuesta concreta sale de tu escritura y fecha de firma original.
¿La tasación es obligatoria?
El banco de destino casi siempre exige tasación reciente. El coste y quién lo paga dependen de la campaña. Si la tasación baja mucho el valor, puede afectar condiciones: lo vemos en el estudio.
¿Cuánto cobrá SkyFS por gestionar la subrogación?
Honorarios desde 4.000 € con presupuesto escrito antes de empezar (Sky Financial Services, BE D286). Solo compensa si el ahorro neto lo justifica. Detalle en /honorarios/.
¿Dónde simulo si me compensa?
Usa el simulador de subrogación con tu capital, cuota y coste estimado de cambio. Es orientativo: la decisión final va con FEIN y desglose real de gastos.
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Estudio
Desde 4.000 €
¿Quieres el desglose con tus números?
Envíanos capital pendiente, cuota y banco actual. En 24 h cruzamos gastos orientativos, comisión de salida y ofertas reales — sin prometer aprobación.