Requisitos para una hipoteca en España: checklist sin humo

Cuando buscas requisitos hipoteca España, lo que quieres saber es si tu perfil aguanta el filtro del riesgo bancario. La Ley 5/2019 (LCCI) obliga a evaluar tu capacidad de pago y a darte información precontractual clara, pero no fija un sueldo mínimo universal: cada entidad tiene políticas internas.

En la práctica, casi todos miran lo mismo en distinto orden: origen y estabilidad de ingresos, deudas vigentes, ahorro aportado, valor de tasación frente al precio (LTV) y comportamiento en ficheros como ASNEF o CIRBE. Si uno de esos ejes falla, el resto importa menos.

Antes de lanzarte a oficinas, conviene simular cuánto capital encaja con tu caja. En la web tienes la ruta /simuladores/cuanto-me-presta-el-banco/ para orientarte; luego contrastas con bancos reales. Si quieres acompañamiento en la comparativa, en /hipotecas/comprar-vivienda/ explicamos cómo trabajamos el expediente completo.

Los bancos quieren ingresos netos recurrentes y demostrables. Nómina con antigüedad suele ser el perfil más lineal: muchas entidades piden al menos 6–12 meses en la misma empresa, aunque hay excepciones con contrato indefinido reciente si el sector y la formación encajan.

Autónomos y profesionales liberales entran con más fricción. Lo habitual es pedir dos o tres ejercicios completos de IRPF, modelos 130/131 si aplica, vida laboral y justificantes de ingresos trimestrales. No esperes el mismo LTV que un asalariado con el mismo ingreso nominal: el riesgo percibido es distinto.

Pensionistas, rentistas y perfiles con ingresos mixtos (nómina + alquiler) deben documentar cada flujo. Un alquiler en negro no cuenta; uno declarado con contrato y recibos en banco, sí, aunque a veces con haircut (solo se computa un porcentaje).

Si acabas de cambiar de trabajo, guarda el finiquito, el nuevo contrato y, si puedes, una carta de la empresa. La continuidad sectorial ayuda: pasar de consultora IT a otra consultora IT suele ser mejor visto que un salto brusco de sector con baja en ingresos.

El ratio de endeudamiento mide qué parte de tus ingresos netos se va en deudas. Regla orientativa muy usada: cuota hipotecaria + otras deudas ≤ 30–35 % de ingresos netos del titular (a veces 40 % en dobles titulares con ingresos sólidos). Por encima, el banco recorta capital o alarga plazo, o directamente dice no.

Cuentan préstamos personales, leasing, otras hipotecas, y a veces la cuota máxima de tarjetas (aunque no la uses). Antes de solicitar hipoteca, amortizar o cancelar deudas pequeñas puede mejorar más tu perfil que perseguir 0,05 puntos de TIN.

Simula la cuota con el capital que crees viable y suma seguros obligatorios si el banco los exige en la oferta. La cuota «bonita» del folleto sin seguros no es la que pasará el filtro de riesgo.

El LTV (loan to value) es el porcentaje del valor de tasación que financia el banco. En compra habitual, muchas operaciones se mueven entre 80 % y 90 % del valor de tasación, no del precio de compraventa. Si tasas por debajo del precio pactado, tu aportación sube de golpe.

La aportación no es solo el 10–20 % del piso: suma ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación y colchón de imprevistos. Un error clásico es tener ahorro para el 10 % del precio y quedarse corto el día de la firma.

Los bancos raramente financian impuestos y gastos de compra en primera vivienda salvo promociones puntuales. Planifica la caja total antes de reservar.

Antes de la entrevista, el banco consulta ficheros de solvencia. ASNEF y similares registran impagos; un recibo devuelto hace años puede pesar si sigue activo. CIRBE recoge exposición al sistema financiero: cuánto debes y con quién.

No «limpies» ficheros con brujería: regulariza, pide baja cuando esté pagado y guarda justificantes. Si hubo impago por error bancario, aporta certificado de saldo cero.

El historial con la propia entidad también cuenta: antigüedad como cliente, domiciliación de nómina y productos pueden mejorar condiciones, pero no sustituyen capacidad de pago.

Llevar el expediente ordenado acorta plazos y transmite seriedad. No hace falta carpetazo de 200 hojas el primer día, pero sí un núcleo duro repetible para cada banco.

Si tu ratio real ya supera el 40 % con la cuota simulada, pedir diez FEIN no cambiará la matemática. Primero baja deudas, alarga plazo con criterio o baja el precio de compra.

LTV imposible: quieres comprar a 350.000 € con 15.000 € de ahorro y sin aval. Salvo excepciones muy concretas, el banco no llegará.

Impagos activos en ASNEF: muchas entidades cortan en frío hasta regularizar.

Ingresos incompatibles con el precio: pareja con 2.200 € netos combinados y piso de 400.000 € en zona cara sin aportación grande. No es moral, es capacidad de pago.

Documentación incoherente: ingresos en cuenta distintos de los declarados, movimientos opacos. Eso activa compliance y frena todo.

Semana 1: simula LTV y cuota, lista deudas a cancelar, pide nota simple si ya hay piso. Semana 2: reúne documentación base y revisa IRPF vs nóminas. Semana 3: pide 2–3 valoraciones orientativas o tasación si el banco lo permite antes. Semana 4: solicita FIPRE o entrevistas con expediente completo.

No envíes PDFs borrosos ni capturas de pantalla. Un PDF por documento, nombre claro, sin contraseña.

Si hay dos titulares, alinea historiales: deudas a nombre de uno solo pueden descuadrar el ratio conjunto si no se declaran.

Un intermediario no «abre» el banco mágicamente: encaja tu perfil con entidades que suelen encajar, ordena el expediente y compara ofertas con el mismo criterio (TAE, vinculaciones, plazos). En Sky Financial Services somos intermediarios de crédito inmobiliario con certificación ICI, registrados en el Banco de España (BE D286).

Honorarios desde 4.000 €, con presupuesto por escrito antes de empezar. No prometemos aprobación bancaria: te decimos si el caso es viable, qué falta y con qué bancos tiene sentido hablar.

Si tu perfil está en el límite, a veces compensa esperar tres meses y regularizar antes que quemar scoring con denegaciones encadenadas.