Gastos de compra de vivienda en España: qué pagas además del precio

Muchos compradores calculan solo entrada más cuota. El banco financia un porcentaje del precio o de la tasación, no del ITP ni de la notaría. Esa diferencia sale casi siempre de tus ahorros.

En una vivienda de 280.000 € en Madrid, los impuestos y trámites del comprador pueden rozar los 25.000–30.000 € en segunda mano, según tipo de ITP y aranceles. En obra nueva el reparto cambia (IVA + AJD), pero la cifra sigue siendo relevante.

Antes de reservar o firmar arras, suma precio + gastos + colchón de imprevistos. Si quieres una estimación por comunidad, usa nuestro [simulador de gastos de compraventa](/simuladores/gastos-compraventa/). Para encajar hipoteca y aportación, mira también la guía de [comprar vivienda con hipoteca](/hipotecas/comprar-vivienda/).

Agrupa los costes en tres bloques. Así ves qué es negociable, qué depende de Hacienda y qué marca el banco.

El bloque fiscal suele ser el más grande en segunda mano. El bloque de formalización (notaría, registro, gestoría) es más estable pero no despreciable. El bloque hipoteca aparece si financias: tasación, posible comisión de apertura y seguros que exija la entidad.

En vivienda nueva habitual el comprador paga IVA (10 % en el supuesto general de vivienda) y, además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) autonómico sobre la escritura.

No pagas ITP sobre el mismo tramo: el régimen es distinto al de segunda mano. Ojo con promociones «IVA incluido» en el folleto: confirma qué gastos de escritura y registro quedan fuera.

Si la vivienda no es entrega directa del promotor o entra en supuestos especiales, el tratamiento fiscal puede cambiar. Pide criterio al notario o gestoría antes de comprometerte.

En compraventa de usada el impuesto principal del comprador es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cada comunidad autónoma fija tipos, a veces escalas progresivas o bonificaciones (jóvenes, familia numerosa, VPO en algunos territorios).

El tipo «general» orientativo en Madrid ronda el 6 % sobre el precio declarado (con matices por tramos). En Cataluña o País Vasco las cifras y reglas no son las mismas. Por eso un mismo piso «en papel» cuesta distinto según CCAA.

Hacienda puede contrastar con valor de referencia catastral. Si el precio declarado es bajo, puedes recibir liquidación complementaria. No planifiques solo con el tipo del simulador: deja margen.

La escritura de compraventa pasa por notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Las tarifas siguen aranceles; el importe sube con el precio de la vivienda y la complejidad (garaje, trastero, varios titulares).

La gestoría tramita impuestos y registro. Algunos vendedores imponen gestoría concreta en el contrato de arras; léelo. Si hay hipoteca, habrá otra escritura de préstamo con su propia notaría y registro.

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario regula qué gastos del préstamo puede repercutir el banco al cliente. En la compraventa pura, la costumbre y el contrato marcan reparto con el vendedor.

El banco pide tasación oficial. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, el LTV se calcula sobre la tasación: puedes necesitar más entrada de la prevista.

Revisa en la FEIN comisión de apertura, seguros vinculados y coste de formalización del préstamo. La TAE resume parte del coste del crédito, pero no sustituye leer la ficha entera.

Los gastos de hipoteca no los financia el banco al 100 % en la práctica habitual: van a caja junto con el ITP o IVA. Ese es el motivo de tantas operaciones «aprobadas» que no cierran por falta de liquidez.

Lo habitual es financiar hasta un 80–90 % del valor de tasación (o precio, el menor), no el 100 % del coste total de la operación. Perfiles excepcionales pueden acercarse a LTV altos, pero los impuestos y gastos siguen siendo tuyos salvo acuerdos muy concretos.

Regla práctica: calcula entrada sobre precio + reserva 8–12 % adicional para impuestos y trámites en muchas CCAA en usada. En nueva el porcentaje sobre el total cambia por IVA, pero la necesidad de liquidez extra permanece.

Si tu ahorro justo cubre la entrada «teórica», para. O subes aportación, o negocias precio, o buscas bonificación fiscal, o aplazas la compra. Firmar arras sin esa cifra es la principal fuente de penalizaciones.

Paso 1: precio máximo de vivienda según ingresos y cuota (ratio de endeudamiento). Paso 2: simulador de gastos con tu CCAA y tipo de inmueble. Paso 3: suma entrada requerida por el banco más ese bloque fiscal y de trámites.

Paso 4: añade 5–10 % de colchón para tasación baja, imprevistos de reforma o demora en venta de tu piso actual. Paso 5: solo entonces negocia arras con plazo suficiente para hipoteca y due diligence.

En Sky Financial Services (intermediario BE D286) cruzamos LTV, gastos por CCAA y ofertas de entidades. Honorarios desde 4.000 € con presupuesto escrito. No prometemos concesión: te decimos si la caja cierra antes de que muevas dinero.

Lleva justificante de pago de impuestos tramitados, copia de escritura revisada, seguros si ya son requisito del banco y liquidez en cuenta para notaría y registro el mismo día o en plazo corto.

Comprueba que importes en escritura coinciden con lo acordado y que la hipoteca refleja capital, plazo y TAE de la FEIN que firmaste tras el plazo de reflexión.