¿Cuánto me presta el banco? Capacidad de endeudamiento explicada

Primero: ¿puedes pagar la cuota sin ahogarte? Miden ingresos estables menos deudas y aplican un ratio de endeudamiento (muchas entidades se mueven en torno al 35–40 % del ingreso neto disponible para todas las cuotas, hipoteca incluida).

Segundo: ¿cuánto vale la vivienda como garantía? El préstamo no suele superar un porcentaje del valor de tasación (LTV). A más LTV, más riesgo y a veces peor tipo o más vinculaciones.

Tercero: ¿quién eres como cliente? Antigüedad laboral, tipo de contrato, autónomo vs asalariado, ahorros acreditados y historial crediticio en CIRBE. Ningún simulador público del banco sustituye el scoring final.

Simplificando: si tu hogar ingresa 3.000 € netos al mes y el banco admite un 35 % de endeudamiento, la suma de todas tus cuotas (hipoteca nueva, coche, préstamo personal, etc.) no debería superar ~1.050 €.

Si ya pagas 250 € de coche, te quedarían ~800 € máximos para la hipoteca. Con esa cuota, plazo e interés, el banco calcula el capital máximo — no al revés.

Los ingresos variables (comisiones, dividendos, alquileres) entran a veces con un haircut: solo cuenta un porcentaje o la media de varios años. Pregunta cómo lo tratarán antes de hacer oferta al vendedor.

Cuentan con facilidad: nómina de indefinido, funcionalario, pensión estable, algunos contratos temporales con antigüedad.

Cuentan con matices: autónomos (beneficio neto fiscal, no facturación bruta), parejas con dos nóminas, rentas de alquiler declaradas.

Cuestan más: ingresos en efectivo no declarados, bonus muy volátiles, trabajos en el extranjero sin documentación clara, empresas recién creadas.

No sustituyen ingresos: tener 80.000 € en cuenta. Los ahorros sirven para la aportación y la solvencia, pero la cuota se sostiene con ingresos recurrentes.

El banco consulta CIRBE y tus extractos. Cuentan leasing, préstamos personales, tarjetas con saldo revolving, avales y a veces la cuota de alquiler si no eres propietario.

Amortizar un préstamo pequeño antes de solicitar la hipoteca puede subirte el techo de cuota. Hacerlo a última hora sin reflejarlo en extractos no sirve: necesitan ver el cierre.

Ser avalista de un familiar puede bloquearte capacidad igual que si fuera tu deuda. Revísalo antes de iniciar el estudio.

Si la vivienda tasa a 300.000 € y el banco financia hasta el 80 %, el capital máximo sería 240.000 €. Compras a 320.000 €: necesitas 80.000 € de diferencia más impuestos, notaría, registro y gastos de hipoteca.

Financiar gastos de compra (ITP o IVA, notaría) es más difícil que financiar el precio. Planifica la caja total, no solo el 20 % simbólico.

Un LTV del 90 % existe en casos concretos (jóvenes, avales, nómina captada). No es la norma para todo el mercado.

A igual cuota, a más plazo, más capital. A igual plazo, a más interés (TAE), menos capital.

El simulador te ayuda a ver sensibilidad: 30 años vs 25 años cambia mucho el capital posible con la misma cuota, pero también el coste total de intereses.

El banco puede acortar plazo si tu edad al finalizar supera su límite interno (p. ej. 75 años). Eso baja el capital a igual cuota.

Usar el salario bruto en lugar del neto.

Olvidar otras cuotas o tarjetas.

Asumir que financiarán el 100 % del precio de compra (raro; suelen mirar tasación).

Confundir preaprobación comercial con oferta vinculante o FEIN.

No reservar caja para impuestos: en segunda mano en Madrid el ITP puede superar el 6 % del precio.

En /simuladores/cuanto-me-presta-el-banco/ introduces ingresos, deudas, precio orientativo y obtienes una fourchette educativa. Es el primer filtro antes de visitar pisos.

El paso siguiente es un estudio de viabilidad con documentación: modelos fiscales, nóminas, CIRBE limpio. En Sky Financial Services somos intermediarios ICI (BE D286): comparamos entidades y te decimos qué banco encaja con tu perfil real, no con el del anuncio.

Honorarios desde 4.000 €, presupuesto por escrito. No garantizamos concesión; sí evitamos que firmes arras con un número imposible.

Si vas a comprar, el hub /hipotecas/comprar-vivienda/ resume el proceso completo.